IMMOBILIER
    Achat
      une maison individuelle à construire
      un appartement sur plan
      un logement existant
      en quoi consiste une promesse de vente ?
      le rôle du notaire

  Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques que vous pouvez avoir, vous pouvez utiliser le service de questions personalisées mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.

Pour établir un contrat de vente, suis–je obligé, en tant qu’acheteur, de faire appel au notaire du vendeur, alors que j’ai plus confiance dans le mien ?
Non. Vous avez également le droit d’employer les services de votre notaire habituel. Les honoraires seront alors partagés entre les deux notaires.

J’ai acheté un appartement. Une fois la vente effectuée, j’ai reçu un courrier du notaire m’informant qu'il était en réalité hypothéqué. Il ne vaut plus rien ! Comment est–ce possible ? Puis–je engager la responsabilité du notaire ?
Il s’agit là d’un cas très rare. Avant la vente, le notaire a dû omettre d'effectuer une vérification auprès de la Conservation des hypothèques... ou bien l’inscription d’hypothèque a été faite entre-temps.
En réalité, un bien immeuble peut être vendu alors qu'une hypothèque l'affecte encore. Lorsque le prix de vente du bien couvre tous les frais du crédit auquel est attachée l'hypothèque, le notaire peut accepter l'acte de vente sous deux conditions. Dans un premier temps, il doit déposer le montant réglé par l'acheteur à la caisse des dépôts et consignations afin de régler les dettes du vendeur au plus vite. Dans un second temps et une fois tous les frais réglés, il doit remettre au vendeur le reliquat, c'est-à-dire la somme restante, s'il y en a une. Enfin, le notaire peut procéder à la mainlevée de l'hypothèque.
Toutefois, si vous n'étiez pas au courant de cette hypothèque avant l'achat de l'immeuble, le notaire engage sa responsabilité professionnelle. En effet, le notaire a pour obligation de lever l'état hypothécaire de l'immeuble avant la signature du contrat de vente. Commencez d'abord par saisir la Chambre Départementale des Notaires, pour tenter de trouver une solution.
Si aucune conciliation n'est possible, vous devrez prendre un avocat, lequel saisira le tribunal compétent, qui déterminera la responsabilité du notaire.
Un notaire doit obligatoirement souscrire à une assurance "responsabilité professionnelle".

La présence d'un notaire au moment de la conclusion de l'achat d'un nouveau logement est-elle obligatoire ? Dans le cas contraire, quels sont les atouts du notaire ?
Les règles des contrats définitifs pour le secteur du logement ainsi que pour tous les contrats de vente, qui portent sur des immeubles d'habitation ou à usage mixte, sont les mêmes. Il est assez fréquent qu'entre la signature du contrat définitif et la livraison du bien les parties souhaitent modifier le contrat.
En effet, en raison du projet de construction le promoteur peut souhaiter proposer un volume différent ou une autre répartition des pièces. La jurisprudence accepte, justement, que de telles modifications soient faites par acte sous seing privé ce qui coûte moins cher qu'un notaire. Le parallélisme des formes n'est d'ailleurs pas imposé.
Le recours à un notaire n'est donc pas obligatoire à ce niveau.
Concernant l'acte notarié, si c'est la voie choisie, il devra comporter des annexes obligatoires notamment les plans qui permettent de vérifier la consistance de l'immeuble et une description des caractéristiques techniques établies en fonction d'un modèle réglementaire.
L'acquéreur devra également se voir appliquer le futur règlement de copropriété. L'ensemble de ces dispositions étant sanctionnées par la nullité du contrat ce qui sera rare en pratique, car la présence d'un notaire constitue un gage de validité. L'avantage procuré par un notaire est surtout en rapport avec la sécurité et la validité des actes.

Le devoir de conseil du notaire dans le cadre immobilier est-il le même si son client est un professionnel ?
La jurisprudence a tendance à considérer que les compétences personnelles des clients du notaire ne sont pas de nature à le décharger de son devoir de conseil. Cela est valable, peu importe la profession du client.
Un professionnel de l'immobilier peut donc, au même titre qu'un simple particulier, attaquer et agir contre un notaire pour défaut d'information et de conseil. Dans un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 28 novembre 1995, un notaire a été reconnu fautif parce qu'il n'a pas alerté un promoteur-constructeur sur le caractère inaliénable de constructions édifiées sur le domaine public. De même, il pourra être jugé responsable s'il n'a pas averti ses clients acquéreurs, même si l'un d'entre eux est marchand de biens, des risques courus à ne pas inclure dans l'acte une condition suspensive d'obtention de prêt, alors qu'ils avaient l'intention d'y recourir.
Ce devoir de conseil est strictement interprété par les juges, à tel point qu'ils ne cèdent pas, même si le client est un autre notaire. Le devoir de conseil du notaire dans le cadre immobilier est donc absolu.

Cet article a été rédigé pour offrir des informations utiles, des conseils juridiques pour une utilisation personnelle, ou professionnelle.

Il est mis à jour régulièrement, dans la mesure du possible, les lois évoluant régulièrement. Le cabinet ne peut donc être responsable de toute péremption ou de toute erreur juridique dans les articles du site.

Mais chaque cas est unique. Si vous avez une question précise à poser au cabinet d’avocats, dont vous ne trouvez pas la réponse sur le site, vous pouvez nous téléphoner au 01 43 37 75 63.

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