IMMOBILIER
    Achat
      une maison individuelle à construire
      un appartement sur plan
      un logement existant
      en quoi consiste une promesse de vente ?
      le rôle du notaire

  Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques que vous pouvez avoir, vous pouvez utiliser le service de questions personalisées mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.

Je vends actuellement ma maison de village. Le compromis de vente est prévu demain et soudain mon voisin ne veut plus que mes eaux pluviales soient déviées sur son toit. Il me dit que nous avons fait des modifications sur le tracé des eaux. Nous n'avons rien changé mais nous ne pouvons pas le prouver. Nous avons acheté cette maison en août 97 et nous l'avons entièrement rénovée. La situation de la maison est la suivante : d'un coté :
mitoyenneté avec la maison du dit voisin?
de l'autre : mitoyenneté avec son terrain (le terrain est en contrebas par rapport à ma maison).
Peut-il m'interdire l'accès à son toit ou à son terrain ? Si oui que puis-je faire ?

Si vous ne pouvez pas prouver que vous aviez le droit de dévier vos eaux pluviales sur son toit, vous risquez de perdre ce droit.
Cependant, d'après votre description du terrain, les eaux pluviales découleraient naturellement vers son terrain en contrebas, dans cette hypothèse, il ne peut pas s'y opposer, en effet l'article 640 du code civil dispose : " Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué ".
Le risque principal serait de voir votre terrain inondé en partie par le fait que vos eaux ne sont plus déviées, dans ce cas, si le terrain n'est pas une habitation ni une cour, un jardin, un parc ou un enclos y attenant, l'article L.152-20 du Code Rural s'applique. Celui-ci dispose " Tout propriétaire qui veut assainir son fonds par le drainage ou un autre mode d'assèchement peut, moyennant une juste et préalable indemnité, en conduire les eaux souterrainement ou à ciel ouvert à travers les propriétés qui séparent ce fonds d'un cours d'au ou de toute autre voie d'écoulement. "

Je pense déménager dans les mois qui viennent et je voudrais acquérir mon nouvel appartement avant de vendre celui que j'occupe actuellement. Comment éviter tout problème et risquer de me retrouver propriétaire de deux logements, ce que, bien sûr, mon budget m'interdit ?
Un arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Chambre, du 22 novembre 1995, a validé la pratique de subordonner un achat à la vente préalable d’un autre bien à un prix précis.
Il est donc possible de signer la promesse d’achat d'un futur appartement en y insérant une condition suspensive, relative à la vente du logement précédent. Les deux documents sont désormais liés : s’il ne vend pas, l’acquéreur n’achète pas et récupère la totalité de l’acompte qu’il a versé.
Les agents immobiliers négligent souvent de mentionner cette possibilité, ou peuvent même indiquer que cela est impossible, ce qui est évidemment faux !
La Cour de cassation ( 1e chambre civile, 15 juillet 1999,N° de pourvoi: 97-18984) a jugé qu'en sa qualité de mandataire, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil, et doit être loyal vis-à-vis de son mandant. L'agent immobilier aurait donc dû conseiller d'inclure une clause suspensive. De même il y a eu condamnation d'un agent immobilier pour n'avoir pas conseillé la constitution d'un dossier de prêt sous condition suspensive(Cour d'appel Paris, Pôle 4, chambre 1, 12 Avril 2012 n° 10/19165). Il a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle et doit être condamné au paiement d'une indemnité.

J’ai l’intention d’acheter un appartement, à compter d’août 1997. Mais sa superficie est absente sur la promesse de vente qu’on me propose de signer. Est-ce normal ? Sinon, que faire ?
Une loi du 18 décembre 1996, applicable à compter du 1er juillet 1997, impose au vendeur de faire figurer dans la promesse de vente la superficie de l’appartement à vendre.
S’il ne le fait pas, vous pourrez entamer une action pour faire annuler la vente dans le délai d’un mois après la signature de l’acte authentique de vente.
Si la superficie réelle s'avère inférieure d'au moins de 5% de celle indiquée dans l'acte de vente, l’acheteur dispose d'un an, à compter de la signature de l’acte, pour consulter son avocat et entamer une action devant les tribunaux, demandant une diminution du prix en fonction de la surface indûment comptabilisée.

J'ai acheté une maison par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Mais celle-ci me demande de lui payer sa commission. En a-t-elle le droit ?
Non ! En principe, c’est le vendeur qui doit rémunérer ses services, sauf s’il est prévu dans la convention de mandat que le paiement sera à la charge de l’acheteur. L’acheteur doit alors avoir ratifié cette clause dans le compromis de vente.
Dans le cas contraire, il n’est pas tenu de payer une quelconque commission.
Le taux de la commission représente, en général, entre 5 et 10% du prix de la vente.

Code Civil :
recueil d'un ensemble de lois et de décrets en matière de droit civil.
Arrêt :
décision rendue par une juridiction supérieure : Cour d'appel, Cour Administrative d'Appel, Cour d'Assises, Cour de Cassation ou Conseil d'Etat. Un arrêt est synonyme de jugement.
Cour de Cassation :
siégeant à Paris, juridiction suprême des juridictions de l'ordre judiciaire. Son rôle n'est pas de juger une affaire, mais d'assurer le respect de l'exacte application des lois.
Chambre :
formation d'une juridiction de jugement.
Bien :
toute chose dont on dispose et qui fait l'objet d'un droit réel.
Exemple : propriété et ses démembrements (servitudes, usufruit).
Loi :
formalité par laquelle une autorité publique atteste l'authenticité d'un acte.
Action en justice :
procédure engagée devant une juridiction pour obtenir le respect ou la reconnaissance d'un droit ou d'un intérêt légitime. Elle désigne également :
- le droit ouvert à une personne de faire valoir une prétention devant un juge, d'être entendue et jugée sur celle-ci,
- le droit pour l'adversaire d'en discuter le bien-fondé.
Annulation - Annuler :
se dit d'un acte juridique déclaré nul et qui devient sans effet. Exemple : annulation d'un contrat pour absence de consentement de l'une des parties.
Acte authentique :
document établi par un officier public compétent (notaire, huissier, officier d'état civil), rédigé selon les formalités exigées par la loi et susceptible d'exécution forcée.
Avocat :
soumis à la discipline d'un barreau, l'avocat conseille ses clients en matière juridique, judiciaire et fiscale. Il peut également être amené à les représenter ou les assister en justice. L'avocat est inscrit à un barreau, établi auprès de chaque Tribunal de Grande Instance.
Tribunal :
composé d'un ou de plusieurs juges, il a pour mission de juger.
Convention :
document sur papier libre, signé entre deux personnes.
Clause :
disposition particulière d'un acte juridique qui en comporte généralement plusieurs. Exemple : dans un acte de vente, clause précisant la date de livraison ou le mode de paiement.

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