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 Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques que vous pouvez avoir, vous pouvez utiliser le service de questions personalisées mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.
Je voudrais acheter
un appartement dans un immeuble qui n’est pas encore construit. Dois–je
obligatoirement signer un avant-contrat de réservation ?
Il est effectivement conseillé de signer un contrat
de réservation, même s'il n'est pas obligatoire. Il doit impérativement indiquer :
- L'adresse du logement et sa situation dans l'immeuble,
- la superficie habitable,
- le nombre de pièces habitables et de services, ainsi que les dépendances,
- la nature et la qualité non seulement des matériaux de construction, mais aussi des éléments d’équipements de l’appartement et de l’immeuble,
- le prix et ses modalités de changement,
- la date de conclusion de la vente et le délai de réalisation des travaux,
- l’engagement d’un prêt, si nécessaire, et le montant du dépôt de garantie que vous avez versé;
- Les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l'achat.
Valeur maximale de ce dépôt :
- 5% du prix de vente, si l’immeuble doit être construit sous un an
- 2% du prix de vente, si l’immeuble doit être construit sous deux ans
- nulle, si l’immeuble doit être construit dans plus de deux ans.
Ce dépôt de garantie ne vous sera pas
restitué si vous annulez votre réservation à l'exception des cas strictement énumérés par la loi, notamment si le vendeur ne respecte pas les engagements prévus dans l'avant-contrat.
Quelles sont les mentions
importantes, auxquelles il faut prêter particulièrement attention, dans le contrat
de vente que je dois signer après mon contrat de réservation ?
Il est obligatoire que le contrat de vente d'un appartement soit établi par un
notaire.
Doivent alors y figurer :
- une description exacte de l’appartement acheté,
- son prix (avec une possibilité éventuelle de révision) et les modalités de paiement,
- le délai de livraison, sans oublier la garantie d’achèvement,
- votre éventuel recours à un prêt et, si tel est le cas, ses modalités.
Devront également être consignés, en annexe,
toute indication relative aux caractéristiques de l’immeuble et un exemplaire du
règlement de copropriété.
Si l'une de ces mentions ne figure pas dans le contrat,
vous pourrez demander l’annulation de la vente (devant un
tribunal,
par l'intermédiaire d'un avocat , mais uniquement avant la fin
des travaux.
Que faire si je
constate des malfaçons après la réception des travaux ?
Si vous ne parvenez à un accord amiable, vous serez malheureusement contraint
d'intenter un procès à l'encontre du maître
d'œuvre et/ou des entreprises qui ont effectué les travaux. La loi impose au vendeur
deux types de garantie à compter de la date de réception :
- une garantie décennale (dix ans), essentiellement pour tout ce qui touche à la solidité de l'ouvrage, même si cela résulte de la nature du sol (article 1792 du Code civil
- une garantie biennale (deux ans), pour les éléments d'équipement du bâtiment telles que les canalisations par exemple(article 1792-3 du Code civil).
J'ai récemment reçu mon contrat pour l'acquisition d'un appartement sur plan, mais mon conjoint n'en veut plus. Dans quelle mesure puis-je me rétracter?
Tout acquéreur de bien immobilier à usage d'habitation bénéficie d'un droit de rétractation de dix jours. Celui-ci est inaliénable, et non-modifiable. Le vendeur, qui vous a normalement adressé l'exemplaire de votre contrat par lettre recommandée avec accusé de réception doit vous laisser dix jours de délai de rétractation.
Toutefois, il faut savoir que la loi accepte que le contrat soit remis à l'acquéreur par tout moyen, du moment que la date de cette remise est certaine. Pour faire courir ce délai de rétractation, on regarde la date de présentation du courrier recommandé. C'est cette date qui sera retenue. Elle figure sur l'accusé de réception et le délai de dix jours débutera le lendemain de cette date.
Si vous vous trouvez toujours dans ce délai de 10 jours après réception du contrat, vous pouvez annuler la transaction sans gros soucis.
Lorsque la transaction est annulée pendant le délai de rétractation, le dépôt de garantie vous sera intégralement remboursé sans retenues ni pénalités. Pour récupérer les sommes avancées, vous allez devoir adresser une lettre en recommandée avec accusé de réception au vendeur, ainsi qu'au dépositaire des fonds qui sera votre banque ou un notaire. Une fois la lettre reçue, le dépôt devra vous être restitué dans un délai de trois mois maximum.
Dans le cas contraire, le contrat sera considéré comme conclu et votre seule option sera la revente du bien.
J'aimerais savoir comment se déroule le paiement d'un achat de bien immobilier sur plan ?
Tout d'abord, lorsqu'il s'agit de l'achat d'un bien immobilier il faut savoir que le prix du logement est définitivement fixé en vente en état futur d'achèvement. Toutefois, compte tenu de la longueur de l'opération, le contrat pourra prévoir que le prix sera révisé selon un indice. Cet indice est appelé index BT 01. Il faudra que vous pensiez à demander un prix ferme sans indexation dès le contrat de réservation du bien.
En matière de vente sur plans, le paiement est toujours échelonné. Il aura donc lieu au fur et à mesure de l'avancement des travaux, en respectant un échéancier régi par la loi.
Ce sera donc : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble et les derniers 5 %, à la livraison ou à la levée des réserves si vous en émettez.
Le vendeur de l'immeuble devra vous adresser une demande de versement.?Ce document sera accompagné d'une attestation certifiant l'état d'avancement des travaux et celui-ci sera transmis à votre banque pour qu'ils débloquent les sommes nécessaires.
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