BAIL
    Vous êtes locataire
      A la signature du bail
      Pendant la location
      En quittant les lieux

  Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques que vous pouvez avoir, vous pouvez utiliser le service de questions personalisées mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.

J'ai signé un bail pour un contrat de 4 mois correspondant à une location meublée: avec une l'agence. Lors de la signature, j'ai effectué un dépôt de garantie de 1 mois de loyer. Une semaine après cette signature je ne suis pas satisfaite de l'appartement loué car il y a des rats dans l'appartement. Quels recours existent auprès de l'agence ?
L'article 1719 du Code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du bien. En l'occurrence la présence de souris et de bruits s'ils sont réellement constitutifs de troubles du voisinage sont constitutifs d'un trouble de jouissance, en l'occurrence le locataire peut demander des dommages et intérêts, pour obtenir la résiliation du bail, les troubles doivent être extrêmement graves.
Il est peu vraisemblable qu'une action contre l'agence aboutisse sauf faute de leur part.
La solution la plus probable à votre problème sera le versement par le bailleur de dommages et intérêts mais pas l'annulation du bail, peut être celui-ci prendra-t-il fin lors d'une procédure mais puisque c'est un bail de 4 mois, il aura déjà pris fin. L'agence n'a pas à vous reloger.

J'ai signé un bail professionnel qui prévoit le paiement de la taxe foncière mais il n'y a aucun article relatif au droit au bail. Mon propriétaire me réclame 3 ans après 2.5 % par mois de droit au bail. Dois-je payer s'il s'agit réellement d'un bail professionnel (et non pas commercial) ?
Il est soumis principalement aux règles de du Code civil (et à une loi de 1989. Le bail est conclu pour 3 ans au minimum (six ans au maximum si le propriétaire est une personne morale) et le loyer ne peut être revalorisé au terme que s'il y a une sous-évaluation flagrante. Il semble donc que le bailleur ne puisse pas réévaluer le loyer pour y inclure le droit au bail qui doit donc être inclus dans le prix d'origine.

J'ai loué en mon nom un appartement pour un ami de nationalité chinois, qui est en France depuis plusieurs années sans titre de séjour, simplement avec un passeport. Il vient récemment de recevoir un courrier(à mon adresse) lui stipulant un avis de reconduction à la frontière sous une semaine. Bien qu'il ait depuis peu quitté cet appartement, suis je moi-même passible de poursuites?
Cette situation est régie par l' ordonnance N° 45-2658 du 02 novembre 1945 relative aux conditions d'entrée et de séjour des étrangers en France. Votre ami risque un emprisonnement d'un an et d'une amende de 3750 euros. Le tribunal (121)pourra en outre lui interdire, pendant une durée qui ne peut excéder trois ans, de pénétrer ou de séjourner sur le territoire français. Comme il n'a à ce jour reçu qu'un courrier qui lui impose de quitter le pays et ne devrait pas encore pas condamné aux peines décrites. Si vous l'avez aidé en l'hébergeant dans un appartement à votre nom, tout en sachant qu'il était en situation irrégulière, vous risquez une peine d'emprisonnement de cinq ans et d'une amende de 30 000 euros.

Quelles sont les réparations que je suis obligé d'effectuer, comme locataire ?
Selon le décret du 26 août 1987 (article 1er annexe) et la loi du 6 juillet  1989 (article 7), vous êtes tenu par la loi de faire les réparations d'entretien courant. Par exemple :

- plomberie :  vous devez assurer le dégorgement de la canalisation, le remplacement de joints, d'écrous, de clapets, de tuyaux souples de raccordement et de la chaîne de chasse d’eau,
- électricité :  vous devez changer les interrupteurs, les prises, les fusibles, les ampoules, les tubes, les baguettes protectrices et les gaines,
- chauffage :  vous êtes tenus de remplacer les joints, les robinets, les purgeurs de radiateurs,
- fenêtres :  vous êtes tenu de changer les poignées, etc.
- gaz :  entretien des robinets, siphons, tuyaux de raccordement,
- sols :  entretien courant de la vitrification, nettoyage de la moquette,
- menuiserie :  pour les plinthes, baguettes et moulures, vous devez faire vous-mêmes les réparations. En ce qui concerne les placards, vous devez réparer les fermetures,
murs et plafond  :  réfection de la peinture ou du papier peint, rebouchage des trous, remplacement de miroirs cassés, ramonage des conduits de cheminée.


Le propriétaire de l'immeuble dans lequel j'habite a décidé de faire refaire à neuf certains appartements, qui étaient inoccupés. Les travaux vont durer trois mois et provoquent des nuisances importantes (bruit, saleté). Mon propriétaire a-t-il le droit de me faire subir tous ces désagréments ?
Hélas, oui. L'article 17-e de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour les locataires de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives de l'immeuble. Toutefois, selon l'article 1724 du Code Civil, vous pouvez demander une réduction du loyer si les travaux durent plus de 40 jours. Si votre propriétaire refuse de vous accorder cette réduction "à l'amiable", vous devrez alors saisir le Tribunal d'Instance compétent, pour obtenir réparation. Si votre propriétaire a inclus dans votre bail une clause excluant toute indemnisation en cas de travaux réalisés pendant une durée supérieure à 40 jours, cette clause est réputée non écrite et vous avez quand même droit à une baisse de loyer.

Mon propriétaire refuse de mettre l'électricité de mon appartement aux normes légales. Que puis-je faire ?
Vous pouvez commencer par lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en lui demandant de faire les travaux de toute urgence.
La loi lui impose de faire ces travaux : le décret du 6 mars 1987 "sur les conditions minimales de confort et d'habitabilité des locaux loués" prévoit que l'installation électrique doit assurer la sécurité des utilisateurs des locaux. Si un accident a lieu, c'est votre propriétaire qui sera responsable.
S'il ne réagit pas, vous avez la possibilité de saisir le tribunal d'instance compétent et le juge obligera votre propriétaire à mettre l'électricité aux normes.
Vous pourrez même éventuellement, demander des dommages et intérêts.

Mon propriétaire refuse de changer le système de chauffage de mon appartement, qui est en panne. Puis-je refuser de payer mon loyer ?
Non. Un des principes du droit français est que nul n’est habilité à se faire justice soi-même. Vous pouvez néanmoins ouvrir un compte bancaire et y verser votre loyer, pour pouvoir ensuite prouver votre bonne foi.

Mon propriétaire veut augmenter mon loyer. Quels sont mes moyens de recours ?
Vérifiez tout d’abord que la proposition du propriétaire a bien été faite six mois avant la fin de votre bail, par lettre recommandée ou par huissier.
Si ce n’est pas le cas, vous continuez à payer l’ancien loyer pendant les trois prochaines années.
Sinon, ne faites rien, continuez à régler l’ancien loyer, attendez que le propriétaire saisisse la commission départementale de conciliation des baux. Votre propriétaire devra y justifier son augmentation.

Je voudrais faire de travaux dans l’appartement que je loue. Est-ce possible ?
Oui, mais uniquement avec une autorisation écrite de votre propriétaire. Sinon, lors de votre départ, le propriétaire peut exiger que vous remettiez les lieux dans l’état.

Je n’ai pas payé mon loyer depuis trois mois. Qu’est ce que je risque ?
Votre propriétaire ne peut pas vous expulser de l’appartement de sa propre initiative.
Il a besoin de l’autorisation du tribunal. Si vous ne payez pas votre loyer plus de deux mois de suite, votre propriétaire peut demander au tribunal de prononcer votre expulsion et la fin de votre bail.
Vous pouvez néanmoins demander à au tribunal, à condition de le saisir dans les deux mois qui suivent l'acte d’huissier que vous allez recevoir du propriétaire, de suspendre la résiliation du bail jusqu'à ce que vous puissiez acquitter votre retard de loyer.
Vous pouvez demander jusqu'à deux ans de délai, selon l’article 1244-1 du Code Civil. De toute façon, sachez qu’aucune expulsion n’est permise en hiver (entre fin novembre et fin mars).

Mon propriétaire refuse de mettre l'électricité de mon appartement aux normes légales. Que puis-je faire ?
Vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en lui demandant de faire les travaux de toute urgence.
Rappelez-lui que la loi lui impose de faire ces travaux : le décret du 6 mars 1987 prévoit que l'installation électrique doit assurer la sécurité des utilisateurs des locaux.
Si un accident a lieu, c'est votre propriétaire qui sera responsable.
S'il ne réagit pas, vous avez la possibilité de saisir le tribunal compétent pour que le juge fasse injonction à votre propriétaire de mettre l'électricité en conformité avec la loi. Ces travaux seront à sa charge.
Vous pourrez même demander des dommages et intérêts.

Dépot de garantie :
somme versée à un bailleur lors de la location d'une habitation.
En général, il équivaut à deux mois de loyer.
Code Civil :
recueil d'un ensemble de lois et de décrets en matière de droit civil.
Loi :
formalité par laquelle une autorité publique atteste l'authenticité d'un acte.
Dommages et intérêts :
somme d'argent, versée sous forme de rente ou de capital, destinée à compenser le préjudice subi par une personne, physique ou morale.
Ordonnance :
Décision prise par un juge unique :
- juge d'instruction (ordonnance de mise en liberté, ordonnance de non-lieu),
- juge aux Affaires matrimoniales (ordonnance de non-conciliation),
- juge des référés.
Bail :
désigne toute une variété de louage de choses : immeubles à usage d'habitation, commercial ou rural. On l'emploie également pour le louage d'animaux susceptibles de profit pour l'agriculture (bail à cheptel).Il désigne encore le contrat de location définissant les rapports entre un propriétaire (le "bailleur") et son locataire (le "preneur").
Clause :
disposition particulière d'un acte juridique qui en comporte généralement plusieurs. Exemple : dans un acte de vente, clause précisant la date de livraison ou le mode de paiement.
Tribunal d'Instance :
juridiction à juge unique, qui a pour vocation de régler les litiges simples, portant le plus souvent sur des sommes inférieures à 30.000 F.
Juge :
fonctionnaire dont la situation est régie par le statut de la magistrature. Magistrat du Siège (par opposition au Magistrat du Parquet).
Huissier de justice :
officier ministériel dont les tâches sont multiples.
- porter à la connaissance de l'adversaire les actes de procédure et les décisions de justice (le "papier bleu"),
- assurer l'exécution des décisions de justice (saisies, expulsions),
- constater certains faits ou situations (constats).
Expulsion - expulser :
1) Ordre donné par le ministre de l'Intérieur à un ressortissant étranger de quitter le territoire français.
2) Exécution, par un huissier de justice, d'une décision de justice ou d'un acte notarié ordonnant à un occupant de libérer les locaux. L'huissier peut requérir l'aide de la force publique. Dans certains cas, l'occupant peut demander des délais de grâce au juge.
Tribunal :
composé d'un ou de plusieurs juges, il a pour mission de juger.
Acte de procédure :
ensemble de formalités à accomplir par les parties (le demandeur ou le défendeur), leur représentant ou les auxiliaires de justice (avocat, avoué, huissier). Il permet d'entamer une action en justice, d'assurer le déroulement de la procédure, de la suspendre ou l'éteindre, ou de faire exécuter un jugement.
Exemples: assignation, signification d'un jugement.
Résiliation :
annulation d'un contrat par ses signataires, ou par un juge.
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