|
 Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques liés à la copropriété, vous pouvez poser une question personalisée au cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.
Qui doit payer les dépenses relatives aux travaux, en
cas de vente d’un lot ?
Si des appels de fonds ont déjà été votés en assemblée générale avant la
vente, c’est le vendeur qui doit les régler, et non l’acheteur. Le syndicat peut
récupérer ces sommes sur le prix de vente du lot, auprès du notaire
auprès de qui est déposé le prix de vente (loi du 10 juillet 1965, article
20, et décret
du 17 mars 1967, article 5).
Puis–je, en tant que copropriétaire, demander une
modification des charges relatives à mon appartement ?
En principe, non ! À moins que les copropriétaires ne soient d'accord, à l'unanimité, pour modifier le règlement de copropriété, qui fixe la répartition des charges (art. 11 al. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). La Cour de cassation l'a confirmée dans un arrêt en précisant que la répartition des charges ne peut être modifiée que par décision d'assemblée générale adoptée à l'unanimité des voix (Cass. Civ. 3e, 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-20751).
Les exceptions portent sur des travaux sur un lot particulier.
Si l'assemblée générale ne modifie pas les règles de répartition de ces charges, le copropriétaire a la possibilité (par l'intermédiaire d'un avocat), soit de faire fixer la nouvelle répartition par le juge, soit de déférer celle adoptée par l'assemblée générale devant le Tribunal de Grande Instance pour demander une meilleure et plus juste répartition des charges, dans le délai de deux mois.
Cette décision d'aller devant les tribunaux sera discutée en assemblée générale des copropriétaires.
Mon voisin fait énormément de bruit, le soir, dans les
couloirs de l’immeuble et des odeurs épouvantables émanent de son appartement. Que
faire ?
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble".
En outre, l'article 544 du Code civil, dans cette même visée précise que : " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ".
Ainsi le copropriétaire qui s'estime lésé - ou le syndicat lui-même, si tous les occupants de l'immeuble sont dans le même cas - peut attaquer devant les tribunaux, par l'intermédiaire d'un avocat, un autre copropriétaire pour trouble de jouissance. La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt n° 16-14339 du 11 Mai 2017, a retenu qu'un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage.
Un copropriétaire entrepose des marchandises dans le
couloir. En a–t–il le droit ?
Non ! Conformément à l'article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, on peut certes utiliser toutes les parties communes de l'immeuble (couloirs, cour, ascenseur, escalier), mais à condition de respecter les droits des autres copropriétaires et la destination de l'immeuble. De même, il ne faut pas garer sa voiture abusivement dans la cour de l'immeuble, ni empêcher l'accès à un escalier, ni fermer à clef la porte donnant accès aux caves.
Ai-je le droit de faire percer une fenêtre supplémentaire ?
Oui, s'il s'agit de travaux affectant les parties communes, mais restant conformes à la destination de l'immeuble, sous réserve d'obtenir l'aval des autres copropriétaires à l'assemblée générale (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété) par vote à la majorité des voix.
Je voudrais acquérir un placard à balais de 2 mètres carrés qui se trouve à mon étage, à côté de mon appartement, considéré comme une partie commune. Est-ce possible ?
Oui, si ce placard n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, ce qui semble bien être le cas. Vous pourriez de même acheter une partie du couloir menant à des chambres de bonnes pour aménager un appartement.
L'acquisition se décide à la majorité des copropriétaires, représentant au moins 2/3 des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Le prix de vente est divisé entre tous les copropriétaires en proportion de leur part.
La terrasse de mon immeuble, dont j'ai la jouissance, est considérée comme une partie commune. Je souhaiterais y construire un petit appentis pour ranger mes outils de jardins. Est-ce possible ?
Oui, à condition d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale, à la majorité des copropriétaires, représentant au moins les 2/3 de la totalité des voix.
Cette solution a été admise par les juges de la Cour de cassation qui estiment que le droit de jouissance privatif d'une partie commune, attachée par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d'un autre lot qu'avec l'accord du syndicat des copropriétaires (Cass. Civ. 3e, 17 décembre 2013, pourvoi n° 12-23670).
L'assemblée générale peut-elle me fixer des conditions spéciales d'exécution des travaux ?
Oui, l'autorisation peut être assortie de conditions particulières, ayant trait aux modalités techniques d'exécution des travaux, ou même de conditions extrinsèques à ces travaux.
Il est ainsi possible de prévoir un échéancier des travaux et de désigner un architecte pour les superviser. Néanmoins, il demeure interdit d'exécuter d'autres travaux que ceux autorisés. En cas de manquement à cette obligation, le syndicat peut obtenir du Tribunal, sans avoir à rapporter la preuve d'un préjudice, une remise en état des lieux, ou la destruction de ce qui a été construit, et vous serez obligé de prendre un avocat pour défendre vos intérêts.
|
