BAIL
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Mon locataire paye régulièrement son loyer en retard. Puis-je lui imposer des pénalités et comment procéder ?
Si aucune clause spéciale n'a été spécifiée dans le bail, sanctionnant tout retard par le paiement d’une pénalité, évaluée par exemple à 10% du montant des loyers et charges dus, vous ne pouvez rien faire.
La seule solution consisterait à ajouter un avenant au bail, prévoyant cette clause, mais encore faut-il que le locataire accepte de signer ce document, alors qu'il va à l’encontre de ses intérêts ! En revanche, si une clause du contrat de bail prévoit des pénalités en cas de retard dans le règlement des loyers, vous pouvez réclamer ces pénalités à votre locataire.

Quelles sont les charges que je peux récupérer auprès de mon locataire ?
Toutes les charges relatives aux dépenses d’entretien courant, le droit au bail, les taxes locatives, les services rendus liés à l’usage de l’appartement.
Vous pouvez exiger de votre locataire une provision pour charges à condition de justifier votre demande par l’envoi du budget prévisionnel ou du décompte des charges de l’année précédente.
Vous pouvez résilier le contrat de bail si le locataire ne paie pas les charges qui lui sont dues, mais à condition que cela soit prévu par une clause dudit contrat.

Pour des raisons financières, j'ai dû mettre mon appartement à louer avant d'avoir le temps de finir les travaux, dont cet appartement à besoin. Est-ce que la poursuite de ces travaux pendant le cours d'un nouveau bail est conforme aux textes?
Pour toute location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 7 que le locataire doit laisser exécuter certains travaux dans le logement. La loi ALUR du 24 mars 2014 est, à juste titre, venue préciser cette obligation. Le locataire est donc obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les critères du logement décent.
Dans votre cas il semble que ces travaux ne touchent pas aux parties communes, mais plutôt à l'intérieur même du logement. En principe, vous ne pourrez pas affecter le bail de votre locataire, à moins qu'il vous le permette.
Toutefois, des exceptions existent pour votre cas. Par exemple, depuis la loi Grenelle II de juillet 2010 le bailleur peut réaliser, dans le logement, en cours de bail, des travaux d'amélioration de la performance énergétique. Cela vous laisse une certaine marge de manœuvre, car il pourra s'agir de l'isolation des murs, des fenêtres ou encore du chauffage. Si vos travaux ne touchent pas à la performance énergétique, vous serez en mauvaise posture si vous commencez vos travaux.

Puis-je me rendre sans restriction dans le nouvel appartement que j'ai mis en location ? J'ai bien envie de me rassurer sur l'entretien de ce dernier.
Le droit de visite du bailleur est très encadré par la loi. Tout bailleur qui veut pénétrer dans son appartement en cours de location doit, avant de venir, obtenir une autorisation de son locataire. En effet, une visite inopinée peut être refusée par le locataire et il serait dans son bon droit. De plus un tel acte peut être sévèrement sanctionné.
Avant toute chose, il faut savoir qu'une location conduit au transfert du propriétaire à son locataire de l'usus et le fructus. Le bien est donc placé dans les mains d'autrui ce qui prive le bailleur de pouvoir rentrer et sortir comme il le souhaite dans le bien mis en location. De plus, une des premières caractéristiques du contrat de bail est le droit de jouissance paisible du locataire sur la chose louée. Le bailleur doit le respecter.
En principe donc, vous ne pourrez pas vous rendre au logement loué comme bon vous semble. Si vous le faites, vous portez atteinte au respect de la vie privée de votre locataire. Dans la même lignée, si vous rentrez dans cet appartement sans l'autorisation de votre locataire cela s'assimile à une violation de domicile au sens du Code pénal. Ce qui est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende, conformément à l'article 226-4 du Code pénal.

Puis-je interdire les animaux domestiques au sein du logement que j'ai mis en location?
A la différence d'un meublé de tourisme, au sein desquelles il est permis au bailleur d'interdire la présence d'animaux de compagnie, il n'est pas possible de faire de même pour les locations de logements à usage d'habitation.
La seule condition pour le locataire est que celui-ci s'assure de la "?jouissance paisible des lieux et de l'immeuble?" pour le voisinage, qui ne doit pas être mise en cause par la présence de l'animal.
Cependant, le bailleur peut interdire la présence de chiens dangereux, par le biais d'une clause au sein du contrat de location.

Un couple habite marié habite au sein du logement que j'ai mis en location. Qui est "contractuellement" mon locataire ?
Il faut savoir que dans ce cas, les deux époux ont la qualité de locataire, peu importe le régime matrimonial applicable et peu importe que seul un des deux époux ait signé le contrat de bail. De fait, ils sont tenus solidairement du paiement des loyers, et de toute autre obligation afférente à leur statut.
A contrario, dans le cas d'un couple pacsé ou de concubins occupant le logement, ce sont les signatures (ou la conclusion de tout autre document à cet effet) qui régissent le statut de locataire, lié contractuellement au bailleur.

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