COPROPRIETE     Le syndic ?

  Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques liés à la copropriété, vous pouvez poser une question personalisée au cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.

Quel est le rôle exact du syndic ?
Il doit faire respecter le règlement de copropriété. Il est chargé de la gestion courante de l’immeuble (réparation, assurance, surveillance des travaux, contrats d’entretien de l’immeuble, contrat de travail des gardiens et des sociétés de nettoyage).
Il tient la comptabilité du syndicat. Il doit demander une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour exercer, au nom du syndicat, une action en justice, dès lors que les mesures à prendre ne sont pas urgentes ou qu'il ne s'agit pas de régler le cas d'un copropriétaire ne s'acquittant pas de sa part de charges. Les missions du syndic sont particulièrement vastes et diversifiées.
Il tient un rôle essentiel dans l'organisation et l'administration de la copropriété.
Il constitue l'organe obligatoire et permanent chargé par la loi de mettre en œuvre les décisions de l'assemblée générale et d'assurer l'ensemble des tâches nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété.

Comment est rémunéré mon syndic ?
Les honoraires du syndic sont libres et fixés par l'assemblée générale des copropriétaires. Les conditions de cette rémunération ainsi que les modalités particulières d'exécution du mandat sont fixées par l'assemblée générale, à la majorité prévue par l'article 24 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965. La durée des fonctions d'un syndic ne peut dépasser trois ans renouvelables.

Comment se débarrasser d’un syndic négligent ?
L'assemblée générale peut le révoquer à tout moment, voire sans motif par la majorité définie à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il est tout de même conseillé de disposer d'une raison sérieuse, sinon le syndic pourra réclamer des dommages et intérêts devant les tribunaux (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 12 déc. 2008 ; révocation fautive du syndic dès lors qu'elle n'est justifiée par aucun élément objectif). Le syndic peut aussi démissionner à tout moment avant la fin de son mandat.
Cependant, la loi prévoit qu'il respecte un préavis de 3 mois, sous réserve de se voir condamné en justice au versement de dommages et intérêts si ce départ soudain cause un préjudice à la copropriété.
En abandonnant ses fonctions, le syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans un délai maximum d'un mois, les comptes, la totalité des fonds et les archives.
A défaut, le Tribunal de Grande Instance pourra le condamner à le faire.

Des travaux de ravalement de la façade de mon immeuble ont été votés l’an dernier, mais n’ont toujours pas été effectués par mon syndic. Pour ne rien arranger, ce dernier ne répond jamais à mes courriers. Ai-je la possibilité de demander un changement de syndic ?
Oui, en mettant cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriétaires. Un syndic est élu pour un an. Le renouvellement de son mandat est voté lors de l’assemblée générale annuelle.
Vous devrez défendre votre position pour obtenir l'assentiment de la majorité des autres copropriétaires (article 25c de la loi du 10 juillet 1965).
Pour changer de syndic, vous pouvez attendre l'expiration du mandat de ce dernier et que l'assemblée générale de copropriété vote contre son renouvellement. Vous pouvez également le révoquer avant le terme de son mandat, mais cela peut être considéré comme abusif par les tribunaux.
Vous risquez alors de devoir verser des dommages et intérêts au syndic s'il parvient à prouver que la révocation n'était pas fondée sur de sérieux motifs. ).