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  BAIL
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  Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques que vous pouvez avoir, vous pouvez utiliser le service de questions personalisées mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.

Mon locataire, avec qui j’ai conclu un bail d’habitation soumis à la loi du 23 décembre 1986, vient de décéder. Son fils, seul héritier, entend reprendre la location à son compte. Suis-je obligé d’accéder à sa demande jusqu'à la fin du bail ?
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de décès du locataire, le contrat de bail est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date au moment du décès. Si le fils de votre locataire ne vivait pas avec lui au moment du décès, il n’a aucun droit de reprise sur le bail, qui est alors résilié de plein droit.

J’ai obtenu un jugement du tribunal d’instance m’autorisant à faire expulser mon locataire qui ne m’a pas réglé depuis près d’un an. L'huissier lui a envoyé un commandement de quitter les lieux. Mais la police refuse d’assister l’huissier pour expulser mon locataire et sa famille, en arguant de la présence d'enfants en bas âge ; l'expulsion, dans ces conditions, serait susceptible de troubler l’ordre public ! Que puis-je faire pour récupérer mon appartement ?
Dans ce cas, malheureusement rien. Vous pouvez uniquement demander, devant le tribunal administratif, que l'État vous paye l’équivalent du loyer que vous devriez percevoir de ceux qui occupent votre logement. A moins sinon de verser dans l’illégalité, en expulsant vous-même vos locataires indélicats. Mais vous vous exposeriez alors à une plainte qu'ils pourraient déposer, pour "violation de domicile privé".
En vertu de la loi du 30 juin 2000, vous pouvez aussi saisir le tribunal administratif pour qu'il prononce toutes les mesures nécessaires afin de sauvegarder une liberté fondamentale.
Le juge des référés peut ordonner toutes mesures nécessaires à la sauvegarde d'une liberté fondamentale (comme le droit de propriété qui est bafoué ici) à laquelle une personne morale de droit public (refus ici du concours de la police) ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public aurait porté, dans l'exercice d'un de ses pouvoirs, une atteinte grave et manifestement illégale. La situation d'urgence doit être appréciée en fonction des intérêts du requérant mais aussi de l'intérêt public.
Le Conseil d'État, (arrêt du 25 novembre 2009) en a jugé ainsi. L'autorité administrative est normalement tenue d'accorder le concours de la force publique en vue de l'exécution d'une décision de justice revêtue de la formule exécutoire et rendue opposable à la partie adverse. S'il en va autrement dans le cas où l'exécution forcée comporterait un risque excessif de trouble à l'ordre public, un refus justifié par l'existence d'un tel risque, quoique légal, engage la responsabilité de l'Etat à l'égard du bénéficiaire de la décision de justice. La circonstance alléguée que l'huissier se serait contenté de se présenter à la porte du logement et de constater que les occupants ne répondaient pas à ses appels, ne peut être invoquée par l'Etat pour échapper à sa responsabilité au titre du refus de concours de la force publique.

Mon locataire a quitté l'appartement en laissant derrière lui des loyers impayés. Néanmoins, ceux-ci correspondent à la caution qu'il a versée avant d'emménager. Puis-je me payer sur cette caution?
Il s'agit d'une mauvaise habitude que les locataires ont alors que celle-ci n'est pas normale, voire illégale.
La première chose à savoir est que le dépôt de garantie ne correspond pas à une avance de loyer. Il s'agit d'une somme d'argent donnée pour compenser et permettre la réparation de toute dégradation anormale que peut subir un logement loué. Néanmoins, dans une certaine mesure, il servira à couvrir des impayés.
Votre ancien locataire est donc un débiteur qui doit vous payer même si vous avez toujours en possession le montant de sa caution.
Avant d'utiliser la caution comme moyen pour payer les sommes dues, il faut prendre en considération les dégradations subies par le logement. Si vous n'avez rien à retenir sur son dépôt de garantie, il vous sera alors possible de vous payer sur ce dernier. Dans le cas contraire il faudra, non seulement utiliser ce dépôt de garantie pour les réparations, mais également poursuivre votre locataire afin d'obtenir le paiement des sommes qui vous sont dues.

Mon premier locataire vient de quitter mon appartement et la télévision avec laquelle l'appartement a été loué est hors service. Est-il légal de retenir le prix d'une nouvelle télévision sur la caution qu'il m'a versée?
Tout d'abord, vous devez justifier toute retenue sur le dépôt de garantie. Quelle que soit la date de signature du contrat de location, plusieurs éléments permettent de justifier des retenues sur le dépôt de garantie d'un locataire.
Il peut s'agir de travaux locatifs, de dégradations ou encore de loyers impayés. Tous ces éléments ainsi que le montant de la déduction doivent être justifiés par vous. C'est pourquoi l'état des lieux d'entrée et de sortie est très important.
Vous pourrez également utiliser des devis ou encore des factures. Toutefois, aucune retenue de la caution ne peut avoir lieu lorsque la dégradation est due à l'usage normal de la chose. On parle alors de vétusté. Un décret publié le 31 mars 2016 vient définir cette notion : "la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement."
S'agissant d'une télévision, il faudra déterminer la cause de sa détérioration sinon vous vous exposeriez à des contestations de la part de votre locataire.

Puis-je me mettre d'accord avec le locataire pour récupérer le dépôt de garantie en guise de dernier loyer?
Non, cette pratique (bien que répandue) est dans les faits illégale. Ainsi, le locataire se doit de payer l'intégralité des loyers dus, et ce jusqu'à la fin du bail (dernier mois compris).
Pour rappel, ce dépôt de garantie sert au bailleur de caution, et permet de couvrir les manquements éventuels du locataire. Ce dépôt devra être remis au locataire sous certains délais, passé la remise des clefs :

  • Dans un délai maximum d'un mois, si l'état des lieux de sortie est égal à celui d'entrée,
  • Dans un délai maximum de deux mois, s'il existe une différence entre ces deux états.

À partir de quand puis-je donner congé à mon locataire?
Vous ne pouvez donner congé à votre locataire qu'à la fin du contrat de bail?; il est impossible de ce faire pendant que le bail court toujours.
Par ailleurs, le locataire doit être averti durant une période de préavis, qui est de six mois pour une location vide, et de trois mois pour une location meublée. À défaut du respect de cette obligation, vous vous exposez à une reconduction tacite sans autres formalités du contrat de bail.

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