{"id":1394,"date":"2023-01-18T16:42:43","date_gmt":"2023-01-18T16:42:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.murielle-cahen.com\/a\/?p=1394"},"modified":"2023-01-18T17:10:26","modified_gmt":"2023-01-18T17:10:26","slug":"locataire-commercial-et-droit-de-preference","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.murielle-cahen.com\/a\/locataire-commercial-et-droit-de-preference\/","title":{"rendered":"Locataire commercial et droit de pr\u00e9f\u00e9rence"},"content":{"rendered":"

Le locataire inform\u00e9 de la vente de son local commercial et r\u00e9glant ses loyers et charges au nouveau propri\u00e9taire bailleur, ne peut se r\u00e9veiller deux ans apr\u00e8s pour se pr\u00e9valoir du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence : sa renonciation est tacite, certaine et non \u00e9quivoque.<\/strong><\/p>\n

Pour faire respecter vos droits, utilisez le service mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.<\/span><\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

Le nouvel article\u00a01123 du Code civil contient les dispositions de l\u2019ordonnance du 10 f\u00e9vrier 2016 \u00ab portant r\u00e9forme du droit des contrats, du r\u00e9gime g\u00e9n\u00e9ral et de la preuve des obligations \u00bb relatives au pacte de pr\u00e9f\u00e9rence. Le premier alin\u00e9a de cet article porte sur la d\u00e9finition du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence et le second sur les sanctions attach\u00e9es \u00e0 la violation de celui-ci. Les troisi\u00e8me et quatri\u00e8me alin\u00e9a sont consacr\u00e9s \u00e0 l\u2019action interrogatoire qui permet \u00e0 un tiers d\u2019interpeller une personne quant \u00e0 l\u2019existence d\u2019un pacte de pr\u00e9f\u00e9rence conclu \u00e0 son profit.<\/p>\n

\u00c0 la suite de la cession du local commercial<\/a> qu\u2019il occupait, un locataire assigne le vendeur et l\u2019acqu\u00e9reur en nullit\u00e9 de la vente et en paiement de dommages-int\u00e9r\u00eats pour violation de son droit de pr\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n

Selon lui, la renonciation \u00e0 son droit ne pouvait r\u00e9sulter que d\u2019une manifestation claire et non \u00e9quivoque de volont\u00e9 de sa part, ce qu\u2019il n\u2019avait pas exprim\u00e9. Ses demandes sont rejet\u00e9es, la cour d\u2019appel ayant consid\u00e9r\u00e9, du fait de son inaction, qu\u2019il avait au contraire renonc\u00e9 tacitement et sans \u00e9quivoque \u00e0 se pr\u00e9valoir du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n

La Cour de cassation approuve l\u2019arr\u00eat d\u2019appel confirmatif. Elle rappelle la r\u00e8gle selon laquelle \u00ab si la renonciation \u00e0 un droit ne se pr\u00e9sume pas, elle peut n\u00e9anmoins r\u00e9sulter d\u2019actes manifestant sans \u00e9quivoque la volont\u00e9 de renoncer \u00bb.<\/p>\n

Les juges du fond ont fait une appr\u00e9ciation souveraine des faits :<\/p>\n

– le locataire avait eu connaissance, par un courrier, de l\u2019intention du bailleur de vendre les murs du bien lou\u00e9 ;<\/p>\n

– il n\u2019avait pas r\u00e9agi \u00e0 la demande faite par le g\u00e9rant de cette soci\u00e9t\u00e9 d\u2019actualiser son offre d\u2019achat faite ant\u00e9rieurement ;<\/p>\n

– il avait \u00e9t\u00e9 avis\u00e9 de la vente de l\u2019immeuble par le gestionnaire du bien ;<\/p>\n

– il r\u00e9glait les loyers et charges dus au nouveau bailleur ;<\/p>\n

– il ne s\u2019\u00e9tait pas pr\u00e9valu pendant plus de deux ans du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence dont il b\u00e9n\u00e9ficiait, alors qu\u2019il avait connaissance de la vente ;<\/p>\n

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Besoin de l’aide d’un avocat pour un probl\u00e8me de bail commercial ?<\/span><\/p>\n

T\u00e9l\u00e9phonez-nous au : 01 43 37 75 63<\/span><\/p>\n

ou contactez-nous en cliquant sur le lien<\/a><\/span><\/p>\n

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Pour en d\u00e9duire que l\u2019ensemble de ces actes s\u2019analysait en une renonciation tacite, certaine et non \u00e9quivoque par le locataire \u00e0 se pr\u00e9valoir de son pacte de pr\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n

Si le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence est autonome, il pourra \u00eatre conclu \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, ce qui devrait ouvrir la possibilit\u00e9 aux parties de se d\u00e9gager de leurs obligations, moyennant le respect d\u2019un d\u00e9lai de pr\u00e9avis raisonnable.<\/p>\n

Il peut \u00e9galement arriver que le d\u00e9lai pr\u00e9vu pour que le b\u00e9n\u00e9ficiaire accepte l\u2019offre qui lui est faite par le d\u00e9biteur soit ind\u00e9termin\u00e9. Si le b\u00e9n\u00e9ficiaire \u00e0 qui le d\u00e9biteur du pacte a notifi\u00e9 l\u2019intention de conclure un contrat n\u2019exerce pas son droit de pr\u00e9f\u00e9rence dans un d\u00e9lai raisonnable, il devrait en principe le perdre.<\/p>\n

Il n\u2019en demeure pas moins qu\u2019un pacte de pr\u00e9f\u00e9rence ne stipulant pas de dur\u00e9e expose les parties \u00e0 de nombreuses incertitudes (Lequette S., R\u00e9flexions sur la dur\u00e9e du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence, RTD\u00a0civ. 2013, p.\u00a0491). Les solutions jurisprudentielles ne brillent pas par leur clart\u00e9.<\/p>\n

I. Conclusion du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence<\/h2>\n

A. Conditions de fond<\/h3>\n

Le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence r\u00e9sulte le plus souvent d\u2019un accord de volont\u00e9s des parties (Code civil, article\u00a01113). La conclusion du pacte ob\u00e9it au sch\u00e9ma classique. Le consentement des parties<\/a> r\u00e9sulte de la rencontre d\u2019une offre et d\u2019une acceptation. L\u2019offre et l\u2019acceptation doivent \u00eatre concordantes (Code civil, article\u00a01118).<\/p>\n

Le consentement de chaque partie doit exister (Code civil, article\u00a01129) et \u00eatre exempt de vice (Code civil, article\u00a01130). Il ne doit pas \u00eatre le r\u00e9sultat d\u2019une erreur ou d\u2019un dol (Code civil, article\u00a01132 et 1137). L\u2019erreur sur la personne n\u2019est une cause de nullit\u00e9 que s\u2019il est d\u00e9montr\u00e9 que la convention a \u00e9t\u00e9 conclue en consid\u00e9ration de celle-ci et que son identit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminante (Code civil, article\u00a01134).<\/p>\n

D\u00e8s lors, l\u2019erreur sur la personne du b\u00e9n\u00e9ficiaire n\u2019est pas une cause de nullit\u00e9 du pacte lorsqu\u2019elle n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminante. Le consentement des parties au pacte doit avoir \u00e9t\u00e9 donn\u00e9 librement (Code civil, article\u00a01142) et ne doit pas r\u00e9sulter d\u2019une contrainte (Code civil, article\u00a01143).<\/p>\n

La question va se poser du moment auquel le promettant devra ex\u00e9cuter son obligation pr\u00e9contractuelle d\u2019information pr\u00e9vue par l\u2019article\u00a01112-1 du Code civil issu de l\u2019ordonnance n\u00b0\u00a02016-131. On peut h\u00e9siter entre soumettre le promettant \u00e0 cette obligation avant la conclusion du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence ou lors de son ex\u00e9cution quand il fera une offre au b\u00e9n\u00e9ficiaire. Les deux solutions sont juridiquement conformes \u00e0 l\u2019article\u00a01112-1 qui suppose que l\u2019obligation est pr\u00e9contractuelle par rapport au contrat \u00e0 conclure.<\/p>\n

Le pacte \u00e9tant conclu en vue de la conclusion ult\u00e9rieure du contrat projet\u00e9, il est opportun d\u2019imposer que l\u2019obligation soit ex\u00e9cut\u00e9e au moment de la n\u00e9gociation du pacte. Cette ex\u00e9cution permettra le cas \u00e9ch\u00e9ant au b\u00e9n\u00e9ficiaire de consentir en connaissance de cause ou de renoncer \u00e0 consentir au pacte.<\/p>\n

L\u2019obligation pr\u00e9contractuelle pourra n\u00e9anmoins \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e par le promettant ult\u00e9rieurement lors de l\u2019offre de contracter qu\u2019il devra faire au b\u00e9n\u00e9ficiaire et qui constitue le premier acte d\u2019une n\u00e9gociation \u00e9ventuelle entre les pr\u00e9contractants au contrat projet\u00e9. Il se peut d\u2019ailleurs que l\u2019information d\u00e9terminante du consentement du b\u00e9n\u00e9ficiaire ne soit connue du promettant que post\u00e9rieurement \u00e0 la conclusion du pacte.<\/p>\n

Les \u00e9l\u00e9ments essentiels du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence sont limit\u00e9s (Code civil, article 1128, 3\u00b0). Ils d\u00e9pendent de la nature du contrat qui en est l\u2019objet. Le pacte peut porter sur n\u2019importe quelle esp\u00e8ce de contrat. Il peut s\u2019agir d\u2019une vente, d\u2019un contrat de distribution, d\u2019un bail, d\u2019un contrat d\u2019entreprise ou d\u2019un contrat de travail. Le contrat envisag\u00e9 par le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence doit \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 au moins quant \u00e0 sa nature.<\/p>\n

S\u2019il porte sur une vente, il faudra d\u00e9terminer avec pr\u00e9cision la chose qui en est l\u2019objet (CA Chamb\u00e9ry, 24 avr. 1944 : JCP N 1944, II, 2719, E. Becqu\u00e9). L\u2019objet peut \u00eatre futur (Code civil, article 1163, al. 1er). Par exemple, l\u2019auteur consent un pacte de pr\u00e9f\u00e9rence relativement \u00e0 une \u0153uvre future (CPI, art. 132-4, al. 1er).<\/p>\n

S\u2019il porte sur un bail, le pacte devra au moins pr\u00e9ciser la chose qui en sera l\u2019objet et la dur\u00e9e du contrat. En outre, la personne du b\u00e9n\u00e9ficiaire avec qui il sera \u00e9ventuellement conclu doit \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e.<\/p>\n

B. Conditions forme<\/h3>\n

Le pacte est consensuel (Code civil, article 1102, al. 1er et 1172, al. 1er). Il n\u2019est soumis \u00e0 aucune condition de forme pour son existence ou sa validit\u00e9.<\/p>\n

Le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence n\u2019est pas soumis \u00e0 l\u2019exigence de l\u2019enregistrement obligatoire pr\u00e9vue par l\u2019article\u00a01589-2 du Code civil reprenant l\u2019article\u00a01840 A du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. L\u2019enregistrement volontaire est soumis au droit fixe.<\/p>\n

La question de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re se pose \u00e0 propos du pacte relatif \u00e0 un immeuble, en principe lorsque le contrat projet\u00e9 est une vente. Sous l\u2019empire du D\u00e9cret-Loi du 30 octobre 1935, le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence \u00e9tait assimil\u00e9 \u00e0 une promesse unilat\u00e9rale de vente et trait\u00e9 comme tel au regard des r\u00e8gles de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re.<\/p>\n

Le pacte ne devait donc pas \u00eatre publi\u00e9, faute d\u2019avoir un effet translatif de propri\u00e9t\u00e9. La solution a chang\u00e9 avec la r\u00e9forme r\u00e9alis\u00e9e en 1955. La position de la Cour de cassation a \u00e9volu\u00e9. Elle a d\u2019abord consid\u00e9r\u00e9 que le pacte devait \u00eatre publi\u00e9, puis elle a chang\u00e9 de position en estimant qu\u2019il pouvait \u00eatre publi\u00e9, mais qu\u2019il n\u2019\u00e9tait pas soumis \u00e0 publicit\u00e9 obligatoire.<\/p>\n

Il arrive que le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence soit ins\u00e9r\u00e9 dans un acte soumis \u00e0 publication. Il est alors publi\u00e9 au service charg\u00e9 de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re et la jurisprudence le soumet au r\u00e9gime des actes soumis \u00e0 publicit\u00e9 obligatoire. C\u2019est le cas du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence contenu dans une donation-partage d\u2019un bien immobilier (1).<\/p>\n

La preuve du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence ob\u00e9it aux r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales de la preuve des obligations contractuelles (Code civil, article\u00a01353 \u00e0 1386-1).<\/p>\n

II. Renonciation tacite du droit de pr\u00e9f\u00e9rence<\/h2>\n

A. Prescription du pacte<\/h3>\n

Une fois le droit de pr\u00e9f\u00e9rence \u00e9tabli, dans quel d\u00e9lai doit-il \u00eatre exerc\u00e9 ? Ce d\u00e9lai, qu\u2019il ne faut pas confondre avec la dur\u00e9e pour laquelle le pacte est lui-m\u00eame consenti, peut \u00eatre contractuellement fix\u00e9. Les parties conviennent par exemple qu\u2019un d\u00e9lai d\u2019un mois courra \u00e0 compter de la r\u00e9ception de la notification par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Dans cette hypoth\u00e8se, la situation est simple. Le d\u00e9lai fix\u00e9 s\u2019impose au b\u00e9n\u00e9ficiaire. Si une nouvelle notification est n\u00e9cessaire, en raison par exemple d\u2019une modification des conditions de vente, un d\u00e9lai identique au premier doit \u00eatre respect\u00e9. Dans tous les cas, l\u2019exercice tardif du droit de pr\u00e9f\u00e9rence est inefficace (2).<\/p>\n

La question du d\u00e9lai d\u2019exercice du droit doit \u00eatre distingu\u00e9e de celle de la renonciation \u00e0 l\u2019exercer. Lorsque, par exemple, l\u2019immeuble vis\u00e9 par le pacte fait l\u2019objet de cession successive, il faut se demander si le droit de pr\u00e9f\u00e9rence qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 exerc\u00e9 \u00e0 l\u2019occasion du premier transfert peut l\u2019\u00eatre \u00e0 l\u2019occasion du second.<\/p>\n

Dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 un nouveau propri\u00e9taire succ\u00e8de au promettant dans le bail contenant le pacte, la renonciation peut r\u00e9sulter du fait d\u2019avoir pay\u00e9 sans r\u00e9serve les loyers au nouveau bailleur (3). Le simple silence ne suffit pas. Il doit \u00eatre \u00e9clair\u00e9 par les \u00e9l\u00e9ments du contexte, tels que le fait pour le b\u00e9n\u00e9ficiaire de ne pas avoir r\u00e9pondu \u00e0 l\u2019invitation judiciaire de prendre parti \u00e0 un moment o\u00f9 il n\u2019avait pas les moyens financiers d\u2019user effectivement du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence (4).<\/p>\n

En revanche, que d\u00e9cider lorsqu\u2019aucun d\u00e9lai d\u2019exercice du droit n\u2019a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 et que le pacte lui-m\u00eame ne comporte aucun terme ?<\/p>\n

Les pactes de pr\u00e9f\u00e9rence comportant souvent une longue dur\u00e9e d\u2019attente, il est possible que le d\u00e9biteur du pacte invoque l\u2019extinction du droit par prescription. \u00c0 d\u00e9faut d\u2019un d\u00e9lai convenu entre les parties, le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence devrait normalement cesser de produire effet \u00e0 l\u2019expiration de la prescription de droit commun de cinq ans (Code civil, article\u00a02224) puisqu\u2019elle \u00e9teint tous les droits personnels.<\/p>\n

Sous l\u2019empire du droit ant\u00e9rieur \u00e0 la r\u00e9forme de la prescription (L. no\u00a02008-561, 17 juin 2008, JO 18 juin), la Cour de cassation avait consid\u00e9r\u00e9 que la prescription trentenaire des actions n\u00e9es d\u2019un accord de pr\u00e9f\u00e9rence ne commen\u00e7ait \u00e0 courir que lorsque le d\u00e9biteur du pacte a fait conna\u00eetre au b\u00e9n\u00e9ficiaire son intention de conclure le contrat d\u00e9finitif.<\/p>\n

Il fallait donc distinguer, semble-t-il, entre la prescription du droit personnel de pr\u00e9f\u00e9rence, qui prenait naissance lors de la conclusion du pacte et qui se prescrivait selon le droit commun en cas d\u2019inaction du d\u00e9biteur du pacte, et la prescription de l\u2019action en responsabilit\u00e9 contractuelle du b\u00e9n\u00e9ficiaire contre le d\u00e9biteur du pacte qui prenait naissance lorsque ce dernier avait inform\u00e9 le b\u00e9n\u00e9ficiaire de son intention de conclure le contrat d\u00e9finitif.<\/p>\n

Quoi qu\u2019il en soit, celui qui a re\u00e7u une proposition d\u2019acqu\u00e9rir \u00e0 un certain prix et qui la refuse ne peut plus, sept ans apr\u00e8s, demander la nullit\u00e9 de la vente consentie \u00e0 un tiers au m\u00eame prix : le b\u00e9n\u00e9ficiaire a \u00e9puis\u00e9 son droit de pr\u00e9f\u00e9rence (5).<\/p>\n

B. Renonciation au droit de pr\u00e9f\u00e9rence<\/h3>\n

Le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence s\u2019\u00e9teint \u00e0 l\u2019expiration de la dur\u00e9e pour laquelle il a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu sans que le promettant ait d\u00e9cid\u00e9 de la vente de l\u2019immeuble.<\/p>\n

Il est \u00e9galement caduc si le b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u00e9cline l\u2019offre de vente qui lui est faite, sauf si le pacte pr\u00e9voit que la pr\u00e9f\u00e9rence pourra jouer lors des ali\u00e9nations ult\u00e9rieures.<\/p>\n

Le b\u00e9n\u00e9ficiaire, titulaire d\u2019un droit de cr\u00e9ance \u00e0 l\u2019encontre du promettant, peut toujours y renoncer. Cette renonciation peut \u00eatre tacite pourvu qu\u2019elle soit certaine et non \u00e9quivoque (6). Dans cette affaire, le locataire d\u2019un bail commercial n\u2019ayant pas manifest\u00e9 son intention d\u2019exercer son droit de pr\u00e9f\u00e9rence, alors qu\u2019il avait eu connaissance des deux ventes successives de l\u2019immeuble et avait pay\u00e9 ses loyers au nouveau propri\u00e9taire apr\u00e8s chaque cession, il a \u00e9t\u00e9 r\u00e9put\u00e9 avoir renonc\u00e9 tacitement \u00e0 se pr\u00e9valoir de son droit.<\/p>\n

On notera qu\u2019avant cette d\u00e9cision, la Cour de cassation exigeait du b\u00e9n\u00e9ficiaire une manifestation non \u00e9quivoque de renoncer au b\u00e9n\u00e9fice du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence ; ainsi, le b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u2019un pacte de pr\u00e9f\u00e9rence ne pouvait pas \u00eatre r\u00e9put\u00e9 avoir renonc\u00e9 \u00e0 son droit de pr\u00e9f\u00e9rence au motif qu\u2019il ne s\u2019en \u00e9tait pas pr\u00e9valu dans un d\u00e9lai normal apr\u00e8s la notification qui lui avait \u00e9t\u00e9 faite par le propri\u00e9taire de son intention de vendre (7).<\/p>\n

Afin d\u2019\u00e9viter toute incertitude, il est utile de formaliser la renonciation de fa\u00e7on que celle-ci soit certaine et que la preuve puisse en \u00eatre rapport\u00e9e par le promettant, en cas de contestation. Car si l\u2019intention de renoncer du b\u00e9n\u00e9ficiaire n\u2019est pas caract\u00e9ris\u00e9e, le pacte continue \u00e0 produire ses effets.<\/p>\n

Les parties peuvent aussi, comme pour tout contrat, proc\u00e9der conventionnellement \u00e0 la r\u00e9solution du pacte.<\/p>\n

La renonciation au pacte ainsi que sa r\u00e9solution peuvent \u00eatre publi\u00e9es au service charg\u00e9 de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re pour l\u2019information des tiers.<\/p>\n

Lorsque le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence ne comporte pas de terme extinctif et s\u2019inscrit dans une longue dur\u00e9e, la question peut se poser de savoir si le b\u00e9n\u00e9ficiaire n\u2019a pas renonc\u00e9 \u00e0 son droit.<\/p>\n

Ainsi a-t-on pu consid\u00e9rer, par exemple, que le b\u00e9n\u00e9ficiaire du droit de pr\u00e9f\u00e9rence est r\u00e9put\u00e9 y avoir renonc\u00e9 lorsqu\u2019il a pris connaissance de la conclusion du contrat d\u00e9finitif avec un tiers et n\u2019a pas formul\u00e9 de r\u00e9clamation pendant un temps raisonnable (8).<\/p>\n

De m\u00eame, il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que la simple offre de vente d\u2019un appartement adress\u00e9e \u00e0 une personne d\u00e9termin\u00e9e, et assortie d\u2019une priorit\u00e9 au b\u00e9n\u00e9fice de celle-ci, \u00e9tait devenue caduque \u00e0 d\u00e9faut de son acceptation dans un d\u00e9lai raisonnable, alors qu\u2019entre-temps, le propri\u00e9taire avait vendu l\u2019appartement \u00e0 un tiers (9).<\/p>\n

Toutefois, une telle renonciation n\u2019est pas toujours caract\u00e9ris\u00e9e (10). Elle ne peut r\u00e9sulter que d\u2019actes manifestant sans \u00e9quivoque la volont\u00e9 de renoncer et ne se d\u00e9duit pas de la seule inaction ou du silence du b\u00e9n\u00e9ficiaire du pacte, y compris lorsque celui-ci n\u2019est pas limit\u00e9 dans le temps (11).<\/p>\n

Le locataire inform\u00e9 de la vente de son local commercial<\/a> et r\u00e9glant ses loyers et charges au nouveau bailleur, ne peut se r\u00e9veiller deux ans apr\u00e8s pour se pr\u00e9valoir du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence : sa renonciation est tacite, certaine et non \u00e9quivoque (12).<\/p>\n

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